Jak zarobić? Zakup nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych to też inwestycja
Jak powiedział znawca rynku nieruchomości Robert Campbell powiedział: „Rosnące ceny nieruchomości mogą zrobić z Ciebie bogacza. Unikanie złych rynków sprawi, że wciąż będziesz bogaty”.
– Najczęściej ludzie bogaci swój majątek zawdzięczają inwestowaniu w nieruchomości. Daje to wskazówkę, że przynajmniej część portfela powinni lokować w nieruchomościach, ale muszą być ostrożni – przestrzega Mariola Jaćmierska, zarządca i pośrednik w obrocie nieruchomościami. – Jak drożały nieruchomości na przestrzeni kilku lat mieliśmy już okazję doświadczyć nie jeden raz. Zadajemy sobie pytanie, czy rzeczywiście były i są coś warte po odliczeniu kosztów utrzymania, podatków, kosztów sprzedaży? Jak wypadają w porównaniu z innymi inwestycjami czy koniunktura na rynku jest już przegrzana, czy przeciwnie nieruchomości są dziś jedną z najlepszych inwestycji?
Efekt bańki mydlanej
Wielu ekspertów twierdzi, że ciemną stroną inwestowania w nieruchomość jest tzw. efekt bańki mydlanej, która może w każdej chwili pęknąć. Swoje przekonania opierają na informacjach o znacznym wzroście poziomu kredytów mieszkaniowych, jak również silny rynek wtórny o spekulacyjnym charakterze. Kiedy stopy procentowe kredytu wzrastają ceny nieruchomości zaczynają spadać. Rynek nieruchomości podobnie jak stopy procentowe porusza się w cyklach.
– Dno cyklu stanowi „depresja” na rynku nieruchomości. Stan ten charakteryzuje się niskim poziomem cen, brakiem nowych inwestycji budowlanych, wysokim odsetkiem pustych mieszkań i niskimi stawkami wynajmu. Depresja jest najsilniejsza, gdy zaczyna się mówić, że nikt już nigdy nie zarobi na nieruchomościach – wyjaśnia Mariola Jaćmierska. – Później pojawia się „ożywienie”. Ceny przestają spadać, czynsze również, zaczynają rosnąć wskaźniki zaludnienia ale nie ma nowych budynków. Nadchodzi okres „boomu”. Powstają nowe place budów. Ceny i czynsze gwałtownie rosną. I kiedy wszyscy uważają, że inwestowanie w nieruchomości są super lokatą, to właśnie mamy do czynienia ze „szczytem cyklu ”. Aż nagle bez powodu przychodzi „załamanie”. Zbyt duże ilości rozpoczętych budów wymykają się spod kontroli. Stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości zaczynają się zmniejszać. Potem cykl rozpoczyna się od początku.
Jak zarobić?
Znawcy rynku nieruchomości doradzają aby :
– nie walczyć ze stopami procentowymi, gdyż raty kredytu można traktować jak fale. Fala na pewno nadejdzie, nie można jej zatrzymać. Ceny nieruchomości spadną, jeśli wzrośnie oprocentowanie kredytów. Jeśli fala przybiera na sile, nie należy z nią walczyć. Tak jak fala stopy procentowe też opadną. Należy przygotować się do szybkiego działania kiedy stopy będą korzystniejsze;
– nie walczyć z trendem – jednym ze sposobów zarabiania na rynku nieruchomości jest właściwy wybór momentu sprzedaży. Trzeba pozwolić aby trend się rozwinął. Zdecydowana większość ludzi gdy zauważy, że może zarobić na swoim domu, zaraz myśli jak go sprzedać. Zapominają, że każdy inny dom w okolicy również zyskał na wartości prawie w tym samym stopniu. Zamiast naprawdę zarobić na transakcji, tracą pieniądze, ponosząc koszty jej zawarcia. Koszty transakcji mogą w krótkim czasie zniwelować cały zysk z transakcji;
– jeśli nadszedł czas na sprzedaż, zrób to bez wahania – jeżeli ceny nieruchomości w twojej okolicy zaczynają spadać, a stopy procentowe rosną, nadszedł czas na sprzedaż nieruchomości, w które zainwestowałeś.
Jasne i ciemne strony
– Wielu z nas w nieruchomości inwestuje, często nie zdając sobie do końca z tego sprawy, ponieważ np. zakup nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych jest inwestycją – dowodzi Leszek Hardek, doradca rynku nieruchomości, pośrednik i zarządca, właściciel Intercentrum, wiceprezes SPON Pomorza i Kujaw, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i przewodniczący komisji etyki PFRN. – Lokowanie kapitału w nieruchomości stanowi dobrą inwestycje, pod warunkiem, że zakup był dokładnie przemyślany i dokonano trafnego wyboru. Rozpatrując nieruchomość jako przedmiot inwestycyjny, należy wziąć pod uwagę jej specyficzny charakter, odróżniający ją od pozostałych dóbr inwestycyjnych. Przede wszystkim lokatę w nieruchomości należy traktować jako długoterminową oraz wymagającą zaangażowania dużych kwot.
Lokowanie kapitału w nieruchomości ma wiele zalet. Po pierwsze, nieruchomość chroni ulokowany kapitał przed wpływem inflacji, przed utratą realnej wartości kapitału. Jest to wynikiem tego, iż w długim okresie czasu wartość nieruchomości rośnie na ogół w tempie co najmniej dorównującym inflacji. Ponadto, nieruchomości są stabilnym źródłem uzyskiwania dochodów w postaci czynszów oraz źródłem uzyskania korzyści podatkowych. Dużym plusem jest również możliwość reinwestycji zamrożonego w nie kapitału dzięki zaciągnięciu kredytu hipotecznego.
– Lokowanie w nieruchomości to jednak nie tylko same korzyści, ale również wady – mówi Leszek Hardek. – Podstawową jest z pewnością ich niska płynność – szybka sprzedaż nieruchomości z reguły nie jest możliwa. Mała płynność nieruchomości znajduje swoje podłoże w wysokiej wartości nieruchomości, czego konsekwencją jest dostęp do tego rynku. Barierą wejścia jest bowiem wielkość posiadanego kapitału. Z tego też względu, indywidualni inwestorzy rzadko mogą pozwolić sobie na inwestycje w nieruchomości komercyjne, których rynek zdominowany jest przede wszystkim przez bogatych inwestorów instytucjonalnych. Ponadto nabycie nieruchomości wymaga dużego nakładu czasu na znalezienie właściwego obiektu, to wiąże się również ze znacznymi kosztami – wydatki ponoszone na opłaty notarialne, skarbowe, wpis w księdze wieczystej itd. Sporą niedogodnością, szczególnie dla inwestorów indywidualnych, jest brak możliwości częściowego wycofania zaangażowanego w nieruchomości kapitału.
Lokując kapitał w nieruchomościach należy wziąć pod uwagę sytuację gospodarczą i cykl koniunkturalny.
Ryzyko a zysk
– Inflacja na poziomie 4,3 proc pochłania obecnie zyski z przeciętnych lokat przekuwając je w stratę. Lepsze wyniki osiągają właściciele mieszkań na wynajem – mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z Home Broker. – Znacznie większe powody do radości mają także właściciele pokoi hotelowych i w tym właśnie upatrywać należy wzrostu popularności tej formy inwestowania. Im jednak większy potencjalny zysk, tym wyższe ryzyko. Na rynku nieruchomości są może mniej imponujące niż wyniki jakie osiągnąć można inwestując choćby na rynku akcji. Jest to jednak w pełni uzasadnione niższym poziomem ryzyka.
Przykład Bydgoszczy
Jak inwestowanie może wyglądać na lokalnym rynku, opisuje Dawid Płociński, doradca ds. nieruchomości z Home Broker.
– Przyjmijmy, że właściciel przeciętnego mieszkania dwupokojowego na bydgoskim Błoniu jest w stanie wynająć je za 800 zł miesięcznie. Załóżmy też, że przez dwa miesiące mieszkanie będzie stało puste – rotacja na rynku najmu jest spora, a wynajmujący płacić będzie podatek od przychodów na poziomie 8,5 proc. Biorąc pod uwagę, że taka nieruchomość jest warta ok. 160 tys. zł daje nam to zysk na poziomie 4,7 proc. Po uwzględnieniu inflacji oznaczałoby to więc realny zysk na przeciętnym poziomie 0,3 proc. W przypadku inwestowania w nieruchomości trzeba jednak wziąć także pod uwagę zmianę wartości samego lokalu – mówi. – W ostatnim roku rynek ten nie był dla właścicieli łaskawy. Przeciętny spadek cen wyniósł blisko 2 proc. Ponadto właściciele dużych mieszkań muszą się liczyć ze znacznie większą przeceną, podczas gdy najbardziej popularne niewielkie lokale mogły nawet zdrożeć. Trzeba w tym kontekście pamiętać także, że inwestowanie w nieruchomości powinno być rozważane w długim terminie. Koszt zakupu mieszkania jest bowiem znacznie wyższy niż nabycia pakietu akcji. Po pierwsze wartość lokalu pod wynajem niejednokrotnie przekracza w Bydgoszczy 150 tys. zł, a po drugie nabywając mieszkanie trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza, opłaty za zmiany w księdze wieczystej czy na przykład prowizję za usługę pośrednictwa. Łącznie opłaty te mogą oscylować w okolicach 6 proc wartości nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości posiada jednak jedną niekwestionowaną zaletę. Badania rozwiniętych rynków pokazują, że w długim terminie nieruchomości zyskują na wartości przeciętnie 1 – 2 pp. ponad poziom inflacji i to bez uwzględnienia zysków z ich wynajmu. W obecnej fazie cyklu na tym rynku zyski są jednak niesatysfakcjonujące. Podsumowując: inwestować w nieruchomości warto, ale powinno być to rozważane w długim terminie. Zyski z najmu może nie są dużo wyższe niż zyski z lokat, ale dodatkową korzyść daje nam wzrost wartości nieruchomości w czasie.
Na ciężkie czasy
Inwestowanie w nieruchomości znajduje uzasadnienie ekonomiczne nawet w czasach kryzysu.
– W minionym roku różne segmenty rynku wtórnego traciły mniej lub bardziej – komentuje Marek Kiełpikowski, właściciel biura Arenda. – Najsilniejszy okazał się rynek mieszkań jedno i dwupokojowych w popularnych lokalizacjach, szczególnie w niskich blokach. Ceny tego typu mieszkań są identyczne jak rok temu. Generalna prawda, że nieruchomości potaniały o około 10 proc., nie odnosi się do tej kategorii.
Inwestycja w małe mieszkanie ochroniła więc kapitał, a roczny zysk z wynajmu wyniósł 6 – 6,5 proc.
Sumując więc zysk z najmu i choćby niewielki wzrost wartości nieruchomości w przyszłości – co jest bardzo prawdopodobne, skoro w czasie kryzysu ceny się utrzymały – inwestowanie w małe mieszkania wydaje się atrakcyjne. Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż nieruchomości jest obciążona podatkiem przez pięć pierwszych lat posiadania, należy więc założyć horyzont inwestycji przynajmniej na taki okres.
maj 2011 Express Bydgoski