Kiedy w październiku 2011r została uchwalona dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2011/83/UE w sprawie praw konsumentów jej treść nie wzbudziła wśród przedsiębiorców większego zainteresowania, choć jej postanowienia mają zastosowanie do umów zawartych po dniu 13 czerwca 2014r. Państwa członkowskie Unii Europejskiej zobowiązane zostały do przyjęcia i opublikowania stosownych przepisów do dnia 13 grudnia 2013r. Nie mogą one utrzymać ani wprowadzić do swojego prawa krajowego przepisów odbiegających od tych, które zostały ustanowione w dyrektywie, w tym przepisów surowszych lub łagodniejszych w celu zapewnienia innego poziomu ochrony konsumentów. Grudniowego terminu Polska nie dochowała. W Sejmie trwają właśnie (kwiecień 2014r) prace nad ustawą o prawie konsumenckim (druk sejmowy nr 2076). Zmiany w prawie będą poważne; brak tutaj miejsca na omówienie wszystkich. Wskazać można jedynie na niektóre, moim zdaniem, najważniejsze. Tak więc, w znaczącym zakresie zostaną znowelizowane przepisy Kodeksu cywilnego, między innymi przywrócone zostanie działanie rękojmi w stosunkach zobowiązaniowych miedzy przedsiębiorcą a konsumentem, pojęcie wady towaru jako podstawy do reklamacji, w wysokim stopniu prawdopodobne jest także, iż przepisy o ochronie konsumentów stosować się będzie również do osoby fizycznej, która dokonując czynności prawnej związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową, działa także w celu niezwiązanym z tą działalnością i cel ten przeważa. Ta zmiana wywołała liczne wątpliwości. Wskazywano na trudności w interpretacji, a co za tym idzie w stosowaniu zapisu (np. kto i w jaki sposób ma ustalać, czy „cel ten przeważa”, czy przedsiębiorca musi każdego nabywcę towaru lub usługi traktować jak konsumenta, jakie skutki podatkowe dla przedsiębiorcy-konsumenta zmiana ta przyniesie, w tym w jakim trybie i formie, przedsiębiorca, który skorzysta z dobrodziejstwa rozszerzonej definicji konsumenta będzie musiał zwrócić odliczoną kwotę podatku VAT oraz dokonać korekty w zakresie podatku dochodowego, gdyż zmniejszą sie koszty prowadzonej działalności gospodarczej). Znaczący sposób, pod rygorem odpowiedzialności za wykroczenie, zostaną również zwiększone ciążące na przedsiębiorcy obowiązki informacyjne (w czasie debaty odnośnie projektowanej ustawy, zorganizowanej przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, niektórzy dyskutanci wskazywali, że przedsiębiorca jedną ręką będzie podawał konsumentowi towar, drugą zaś – broszurę z informacjami o przysługujących prawach). Nadto ustawa o prawach konsumentów wydłuży prawo do odstąpienia od umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorcy lub na odległość do 14 dni (12 miesięcy w przypadku niepoinformowania konsumenta o przysługującym mu prawie), uchyli ustawy z dnia 27 lipca 2002r o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej (Dz.U. Nr 1176, poz. 1176, z późn. zm.) i z dnia 2 marca 2000r o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny (Dz.U. z 2012r poz. 1225). Uchylenie tej ostatniej i wprowadzenie do ustawy o prawach konsumenta nowych uregulowań odnośnie do umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa i na odległość przyniesie dla przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości, w głównej mierze dla pośredników w obrocie nieruchomościami, poważne zmiany. Nie waham się twierdzić, że zmusi do zrewidowania metod pracy i stosunku do klientów. Pozornie treść art. 5 pkt 5 ustawy z dnia 2 marca 2000r o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny (t.j. Dz.U. z 2012r, poz. 1225) i art. 4 ust. 1 projektu ustawy o prawach konsumentów różnią się jedynie redakcją. Od dawna jednak wiadomo, że pozory mylą i złudną może się okazać nadzieja, że tym razem będzie inaczej.
W obowiązującym obecnie art. 5 pkt 5 zapisano, że przepisów o umowach zawieranych z konsumentami poza lokalem przedsiębiorstwa nie stosuje się do umów dotyczących nieruchomości, z wyjątkiem usług remontowych. Jej postanowień, a więc i rygorów, nie stosowano do umów zawieranych z konsumentami przez przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz w zakresie zarządzania nieruchomościami. W skutek tego konsument nie miał prawa do odstąpienia od umowy nawet wtedy, kiedy podpisał ją we własnym mieszkaniu, czy na terenie działki oferowanych na sprzedaż. Co więcej, z biegiem lat zawieranie umów w biurze stawało się wyjątkiem. W projekcie ustawy o prawach konsumenta w art. 4 ust. 1 zapisano, iż jej postanowień nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału II (dot. Ogólnych obowiązków przedsiębiorcy w umowach zawieranych z konsumentami), które stosuje się, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej. Ministerstwo Sprawiedliwości, autor projektu ustawy, stoi na stanowisku, że treści art. 4 ust. 1 nie należy interpretować rozszerzająco, a co za tym idzie, wyłączenie nie dotyczy umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i umów o zarządzanie. W tej sytuacji konsumentowi – klientowi pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni.
Muszę również zwrócić uwagę, że w preambule dyrektywy 2011/83/UE wyraźnie zaznaczono, że wspomniane wyłączenie nie może dotyczyć umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Projekt ustawy o prawach konsumenta przewiduje szereg przypadków (art. 38), w których konsumentowi prawo do odstąpienia odmowy, mimo zawarcia jej poza lokalem przedsiębiorcy, nie będzie przysługiwało. Niestety, nie wymieniono tam umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i umów o zarządzanie nieruchomościami. Co prawda prawo do odstąpienia ma być wyłączone w odniesieniu do umów o świadczenie usług, jeżeli przedsiębiorca wykona w pełni usługę za wyraźną zgodą konsumenta, poinformowanego przed rozpoczęciem świadczenia, że po jego spełnieniu przez przedsiębiorcę, skorzystać z prawa już nie będzie mógł.
Przez ponad dwadzieścia lat wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami przekonałam się, że zamawiającym zależy, aby do realizacji umowy przystąpić niezwłocznie, znaleźć kontrahenta najlepiej w ciągu kilku dni, jeżeli nawet nie godzin, więc chętnie udzielą zgody, o której mowa w art. 38. Dla zbyt wielu zamawiających prawo do odstąpienia będzie wielką pokusą, zwłaszcza wówczas kiedy, choćby zamajaczy, szansa na zawarcie transakcji z pominięciem pośrednika. Domagać się wynagrodzenia za wykonane czynności będzie niezwykle trudno, gdyż w przypadku odstąpienia od umowy uważa się ją za niezawartą. W rzeczywistości skojarzenie stron trwa znacznie dłużej, wywiązanie się z umowy w ciągu 14 dni należy do rzadkości. Dla zarządców nieruchomości przepis art. 38 ma tylko takie znaczenie, że wywiązywać z umowy mogą się niezwłocznie (za zgodą konsumenta), lecz jej nie wypełnią w całości w terminie 14 dni, bo zarządzanie to działalność ciągła, obliczona co najmniej na miesiące.
Można pomyśleć: trudno, zamiast zawierać umowy tam, gdzie klientowi wygodniej, będziemy podpisywać umowy w biurze, jednak najpierw pojedziemy i zobaczymy nieruchomość; może nie warto będzie się nią zajmować, marnować czas, wydawać pieniądze na reklamę, bo nie znajdzie się kontrahenta nawet za lata. Jednak taka kolejność, to pułapka. W myśl projektu ustawy za umowę zawartą z konsumentem poza lokalem przedsiębiorstwa uważa się także taką, do której dochodzi co prawda w lokalu przedsiębiorstwa, jednak bezpośrednio po tym, jak nawiązano indywidualny i osobisty kontakt z konsumentem w miejscu, które nie jest lokalem przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy, przy jednoczesnej fizycznej obecności stron.
Jeżeli ustawa o prawach konsumenta zostanie przyjęta w proponowanym kształcie, a jest to w najwyższym stopniu prawdopodobne (zmiany mogą być, jak sądzę, niewielkie, wręcz kosmetyczne), to pośrednicy w obrocie nieruchomościami, w mniejszym stopniu zarządcy nieruchomości, będą musieli zmienić swoje przyzwyczajenia, sposób pozyskiwania ofert, na nowo przyzwyczaić zamawiających-konsumentów, że najpierw wizyta w biurze z kompletem dokumentów, zawarcie umowy, a dopiero w dalszej kolejności – wyjazd i obejrzenie nieruchomości. Ci z nas, pośredników, którzy rozpoczynali działalność, wykonywanie zawodu, na początku lat 90-tych ubiegłego wieku, taką kolejność jeszcze pamiętają.
Anna Jackowska
Katalog XIX Kongresu PFRN
