Standardy. Hasło „Kupujący nie płaci prowizji” jest chwytem reklamowym sprzecznym z zasadami etycznymi obowiązującymi pośredników.
Oferowanie usług wolnych od zapłaty jest niezgodne z prawem podatkowym, cywilnym, jak również ze standardami obowiązującymi w zawodzie pośrednika.
Standardy zawodowe obowiązujące pośredników w obrocie nieruchomościami są jasne: „Pośrednikowi nie wolno oferować usług pośrednictwa poniżej kosztów ich świadczenia lub przedstawiając je jako wolne od wynagrodzenia”. Jak do tego mają się reklamy takie jak „Kupujący nie płaci prowizji”?
– To oczywiste wprowadzenie w błąd klienta, ponieważ nie zawsze zdaje on sobie sprawę z tego, że umowa zawarta na zero złotych jest nieważna – wyjaśnia Leszek Hardek, wiceprezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Pomorza i Kujaw, przewodniczący Komisji Etyki Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, członek zarządu PFRN. – Jednocześnie brak umowy powoduje, że transakcja, która ma być przeprowadzona nie będzie objęta ubezpieczeniem pośrednika. Tak naprawdę, to właśnie poszukującym powinno zależeć na umowie z pośrednikiem, bo to oni mogą ponieść największe straty w związku z przeprowadzaną transakcją, a nie sprzedający. Kupujący nie płaci prowizji? Kupujący płaci za wszystko!
Płaci czy nie płaci?
Ostatnio pojawiło się w mediach wiele entuzjastycznych tekstów na temat inicjatywy jednego z biur nieruchomości reklamującego się hasłem „Kupujący nie płaci prowizji”.
Jak pisze w sprawozdaniu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości rzecznik prasowy Marek Biegocki: „W tej sprawie należy się potencjalnym klientom rynku nieruchomości pewne wyjaśnienie. Już od lat 90. Polska Federacja Nieruchomości stara się przekonać swoich członków do przyjęcia zasad pracy takich jakie stosowane są na najlepiej rozwiniętych rynkach nieruchomości jak np. w USA i Kanadzie, gdzie wynagrodzenie dla pośrednika pobierane jest zawsze przy sprzedaży nieruchomości od tego klienta – który sprzedaż zgłosił. Trzeba jednak podkreślić, że oferta sprzedaży nieruchomości trafia tam tylko do jednego tylko pośrednika w obrocie nieruchomościami (brokera), co oznacza, że umowy są zawierane w systemie na wyłączność. Żadne biuro nieruchomości nie przyjmie do swojej bazy ofert – nieruchomości, której właściciel już ma podpisaną umowę z innym biurem. To jest zrozumiałe, bo nie wstawiamy przecież towaru np. do kilku sklepów skoro towar jest jeden”.
W takiej sytuacji wynagrodzenie na rzecz pośrednika potrącane jest z zapłaty kupującego (zazwyczaj na rachunek powierniczy prowadzony przez pośrednika – brokera). A więc pośrednik ma zagwarantowane wynagrodzenie za wykonanie zadania sprzedaży.
„Wynagrodzenie tkwi w cenie, którą płaci kupujący – czytamy dalej. – Nie oznacza to jednakże, że jest doliczane do ceny nieruchomości. Cena jest bowiem ceną jaką uda się wynegocjować na rynku. Procentowa wysokość wynagrodzenia pośrednika jest ustalana w negocjacjach sprzedającego z pośrednikiem przy jeszcze nieznanej cenie transakcyjnej. Zasada, że wynagrodzenie za doprowadzenie i sfinalizowanie transakcji pobiera się od osoby, która uzyskuje z tej transakcji pieniądze – jest całkiem logiczna i uzasadniona. W sumie – cenę i tak płaci kupujący i nie interesuje go jaka część tej kwoty trafi do brokera. W Polsce wykształcił się model zgłaszania sprzedaży tej samej nieruchomości kilku biurom jednocześnie i pobierania wynagrodzenia przez pośrednika od obu stron. Ale standardy zawodowe jednoznacznie mówią, że wynagrodzenie można pobrać wyłącznie wtedy gdy jest umowa z klientem. Czy to sprzedającym czy kupującym”.
Standardy zawodowe
PFRN nie godzi się z hasłem reklamowym „kupujący nie płaci prowizji”, bo z powyższego opisu sytuacji wynika, że jest to nieprawda. Standardy zawodowe obowiązujące pośredników w obrocie nieruchomościami ujmują te kwestie jednoznacznie: „Pośrednikowi nie wolno oferować usług pośrednictwa poniżej kosztów ich świadczenia lub przedstawiając je jako wolne od wynagrodzenia”.
Jak wynika ze sprawozdania PFRN, hasło „Kupujący nie płaci prowizji” jest chwytem reklamowym sprzecznym z zasadami etycznymi obowiązującymi pośredników.
– Zdarza się, że niektórzy klienci zawierają umowę pośrednictwa na tzw. zero procent. Wydawałoby się, że w tej sytuacji zaoszczędzili pieniądze. Nic bardziej mylnego – przekonuje Leszek Hardek. –
Jednym z istotnych elementów umowy pośrednictwa jest zobowiązanie się zamawiającego do zapłaty wynagrodzenia. Niestety, nie można zobowiązać się do czegoś czego nie ma i co w praktyce nie istnieje. Bo „zero procent czy złotych ” oznacza, że wynagrodzenia nie ma. Na takim stanowisku stoi komisja prawna Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i wielu prawników. Fakt ten oznacza, że umowy pośrednictwa zawarte na zero procent są nieważne! Jest to jednoznaczne z tym, że w przypadku kiedy pośrednik zawarł taką umowę z klientem to klient nie będzie w stanie w razie roszczenia uzyskać odszkodowania, ponieważ nie posiada ważnej umowy pośrednictwa. Oczywiście, każdy kij ma dwa końce i w wyżej wymienionym przypadku tak naprawdę pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa bez ważnej umowy pośrednictwa zawartej na piśmie, co oznacza działanie niezgodne z przepisami prawa.
Jak w USA?
– Na pewno rynek zmierza ku likwidacji lub zmniejszeniu prowizji od strony kupującej, która jest jak gdyby motorem obrotu, ponieważ ma pieniądze – mówi Hanna Szymańska-Rączka z biura nieruchomości Polhouse. – Zgodnie ze standardami zachodnimi, prowizję powinien płacić sprzedający i to większą, np.4 proc. Niestety, sprzedający muszą dojrzeć do tego. Dotychczas, z uwagi na szalejący popyt, oni dyktowali warunki na rynku, ale rynek zmienił się o 180 stopni, podobnie jak reguły gry na rynku.
Moim zdaniem, klienci powinni się już nauczyć, że nie ma nic za darmo. Zarówno kupujący, jak i sprzedający często oczekują usługi za np. 0,5 proc. ceny transakcyjnej. To jest w zasadzie niemożliwe. Pośrednik pracuje nie tylko na pokrycie kosztów, ale chce za swoją usługę otrzymać wynagrodzenie, które pokrywałoby jego koszty, a do tego generowało jakiś zysk. Nie każdy sobie zdaje sprawę, że pośrednik musi utrzymać biuro, opłacić telefony, reklamę, jak również zapewnić kompleksową opiekę nieruchomości, która jest na sprzedaż. Przecież to są koszty i to klienci, korzystając z usług pośrednika powinni je w całości pokryć. Kilka lat temu, obsługując polskiego klienta na stałe mieszkającego w USA, usłyszałam, że Polska to dziwny kraj. Jak powiedział, płaci się za ubikację, a nie za informację. W Stanach Zjednoczonych jest odwrotnie. Niech to będzie puenta.
Express Bydgoski, Nowości 8-04-2011