Przepisy tej ustawy jednoznacznie stanowią, że czynności pośrednictwa wykonuje się na podstawie umowy pośrednictwa zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa. W umowie tej wskazuje się pośrednika (z imienia i nazwiska oraz numer licencji zawodowej) zawodowo odpowiedzialnego za jej wykonanie oraz składane jest oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywanie czynności pośrednictwa. Umowy pośrednictwa mogą być zawarte z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika (art. 550 K.C. stosujemy odpowiednio). W umowie tej określamy wysokość wynagrodzenia. W przypadku kiedy tego nie dokonamy przysługuje pośrednikowi wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.Przy ubezpieczeniu należy zwracać uwagę kto składa oświadczenie o jego posiadaniu. Dlaczego ?. Ustawa nakłada obowiązek posiadania ubezpieczenia przez przedsiębiorców i pośredników równocześnie. Stroną umowy jest zawsze przedsiębiorca. Owszem bardzo często się zdarza, że pośrednik i przedsiębiorca to ta sama osoba fizyczna, ale bywają również sytuacje, że przedsiębiorcą (czyli stroną umowy pośrednictwa) jest inna osoba fizyczna albo osoba prawna. Zamawiający (klient) może dochodzić odszkodowania wyłącznie od strony umowy pośrednictwa czyli od przedsiębiorcy. Jeśli pośrednik zawodowo odpowiedzialny za wykonanie umowy pośrednictwa (w niej wskazany) nie jest jednocześnie stroną umowy pośrednictwa (przedsiębiorcą, z którym zamawiający zawiera umowę pośrednictwa) to w razie wyrządzonej szkody odszkodowanie będziemy mogli uzyskać wyłącznie od przedsiębiorcy a uzyskane odszkodowanie będzie mogło zostać wypłacone wyłącznie z ubezpieczenia przedsiębiorcy.
Jak wynika z powyższego (zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami) zamawiający może uzyskać odszkodowanie z ubezpieczenia przedsiębiorcy a nie pośrednika.
Należy jednak pamiętać, że aby w ogóle mieć możliwość dochodzenia odszkodowania musimy mieć zawartą na piśmie, ważną umowę pośrednictwa.
Art. 180, ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonania czynności pośrednictwa a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. Oznacza to, że elementami istotnymi umowy pośrednictwa oprócz określenia jej stron są te dwa zobowiązania. Brak jednego z nich powodował będzie, że mowa pośrednictwa będzie nieważna.
Zdarza się, że niektórzy klienci zawierają umowę pośrednictwa na tzw. 0%. Wydawałoby się, że w tej sytuacji zaoszczędzili pieniądze …… NIC BARDZIEJ MYLNEGO !
Jak wcześniej zostało powiedziane jednym z istotnych elementów umowy pośrednictwa jest zobowiązanie się zamawiającego do zapłaty wynagrodzenia. Niestety nie można zobowiązać się do czegoś czego nie ma i co w praktyce nie istnieje. Bo „zero procent czy złotych ” oznacza że wynagrodzenia nie ma. Na takim stanowisku stoi komisja prawna Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i wielu prawników. Fakt ten oznacza, że umowy pośrednictwa zawarte na 0% są nie ważne !. Oznacza to jednocześnie, że w przypadku kiedy pośrednik zawarł taką umowę z klientem to klient (zamawiający) nie będzie w stanie w razie roszczenia uzyskać odszkodowania, ponieważ nie posiada ważnej umowy pośrednictwa !
Oczywiście każdy kij ma dwa końce i w w/w przypadku tak naprawdę pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa bez ważnej umowy pośrednictwa zawartej na piśmie, co oznacza działanie niezgodne z przepisami prawa!
Leszek A. Hardek
właściciel INTERCENTRUM (nieruchomości Toruń)
DRN, pośrednik i zarządca nieruchomości
wiceprezes SPONPK