Przegląd orzecznictw z zakresu nieruchomości.
Poniżej prezentujemy wybrane subiektywnym okiem, ciekawe orzeczenia z ww. zakresu wydane w danym roku kalendarzowym. Lektura pomoże w znalezieniu orzeczenia lub stanowiska organu, które umożliwią przygotowanie dodatkowych argumentów w rozmowach czy zapisów w dokumentach – pozwala to zaoszczędzić czas i jest cenną wskazówką przy podejmowaniu decyzji lub w rozmowach z klientami.
Niekonstytucyjne prawo odkupu nieruchomości rolnych przez ANR …
Trybunał Konstytucyjny uznał prawo odkupu, (wykupu) nieruchomości rolnych przez Agencję Nieruchomości Rolnych za niezgodne z Konstytucją …
Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje tzw. prawo odkupu: Agencji przysługuje prawo odkupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w okresie 5 lat, licząc od dnia jej nabycia od Agencji, z wyjątkiem nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych; prawo odkupu powinno być ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Oznacza to, że wszelkie grunty rolne sprzedane przez Agencję mogą zostać przez nią odkupione w okresie 5 lat.
Prawo odkupu nieruchomości rolnych jak i prawo pierwokupu Agencji stanowią niewątpliwie ograniczenia praw podmiotowych przysługujących właścicielom nieruchomości rolnych. Uprawnienia Agencji mają jednak zapewnić poprawne kształtowanie ustroju rolnego kraju poprzez:
1. poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych;
2. przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych;
3. zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach (art. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z dnia 15 kwietnia 2003 r. z późn. zm.))
Narzędziami służącymi do realizacji ww. celów są m. in. ustawowe prawo pierwokupu i odkupu przewidziane przez ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Niestety pomimo szczytnych celów instytucji prawa odkupu nieruchomości, uprawnienie to rażąco narusza Konstytucyjne prawo właścicieli gruntów. Z powodu wielu skarg rolników pozbawionych ziemi przez Agencję Nieruchomości Rolnych Rzecznik Praw Obywatelskich skierował wniosek do Trybunału Konstytucyjnego. Po rozpoznaniu sprawy o sygn. akt: K 8/08 Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 18 marca 2010 r. uznał art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa za niezgodny z art. 2, art. 21 ust. 1 oraz art. 64 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. W uzasadnieniu Trybunał stwierdził, że ustawowe prawo odkupu na rzecz Skarbu Państwa gruntów rolnych sprzedanych uprzednio przez Agencję Nieruchomości Rolnych , stanowi nieproporcjonalną ingerencję w konstytucyjnie chronione prawo własności (art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji). Każdy właściciel nieruchomości rolnych zakupionych od Agencji Nieruchomości Rolnych przez okres 5 lat od nabycia może utracić własność gruntów, jeżeli Agencja postanowi skorzystać ze swego prawa. Co istotne Agencja nie jest zobowiązana do spełnienia żadnych przesłanek, w celu zrealizowania swego uprawnienia. Jest to więc bezwarunkowe prawo odkupu przez Agencję sprzedanych uprzednio gruntów rolnych. Prawo to nie może być zniesione, ani też ograniczone w skutek umowy stron.
Z tego względu Trybunał Konstytucyjny uznał prawo odkupu nieruchomości rolnych przez Agencję za niezgodne z Konstytucją. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego opublikowany został w Dzienniku Ustaw (Dz. U. z dnia 29 marca 2010 r.).
**********
Opłata (renta) planistyczna niezgodna z Konstytucją …
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest niezgodny z art. 2 i art. 32 konstytucji …
W dniu 9 lutego 2010 roku Trybunał Konstytucyjny w składzie Andrzej Rzepliński – przewodniczący, Wojciech Hermeliński, Marek Kotlinowski, Ewa Łętowska, Marek Mazurkiewicz – sprawozdawca, protokolant: Krzysztof Zalecki, po rozpoznaniu, z udziałem sądu przedstawiającego pytanie prawne oraz Sejmu i Prokuratora Generalnego orzekł:
Art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustalona w tym planie, określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Kwestionowany przepis dopełnia definicję wzrostu wartości nieruchomości. W sytuacji, gdy przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania nie obowiązywał plan stary, związany z uchwaleniem planu wzrost wartości nieruchomości oznaczać będzie różnicę pomiędzy wartością szacowaną z uwzględnieniem przeznaczenia w planie nowym, a wartością szacowana z uwzględnieniem sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Zasada ta dotyczy przede wszystkim sytuacji, w których na skutek upływu określonych ustawowo terminów wygasły plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. a przed tymi terminami nowe plany nie zostały uchwalone. Zdaniem sądu pytającego jest to niezgodne z zasadą sprawiedliwości społecznej i zasadą równości obywatela wobec prawa.
**********
Wynagrodzenie pośrednika będzie kosztem …
Spółka może zaliczyć wynagrodzenie za pośrednictwo w wynajmie lokali w budynku, którego właścicielem stanie się dopiero z chwilą zawarcia umowy ostatecznej – tak wynika z wyroku WSA z dn 17 marca 2010 r. (III SA/Wa1962/09).
Spółka podpisała warunkową umowę przedwstępną nabycia nieruchomości. Zawarła tez umowę pośrednictwa w celu znalezienia najemców na lokale znajdujące się w budynku. W jej wyniku doszło do zawarcia umów najmu, których stroną był zbywca natomiast spółka wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z tych umów w chwili podpisania umowy ostatecznej sprzedaży. Spółka zwróciła się do organu podatkowego z pytaniem czy koszt pośrednika, który zobowiązała się pokryć będzie kosztem uzyskania przychodu. Organ podatkowy nie podzielił takiej interpretacji jednak WSA uchylił tę interpretację.
**********
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości bez VAT …
Spadkobierca, który zbędzie część odziedziczonej nieruchomości, nie staje się podatnikiem VAT. Nie można twierdzić, że nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ma na celu późniejszą działalność handlową. (wyrok WSA w Gliwicach z 29.III.2010 r. – III SA/GI 1561/09, III SA/GI 1560/09)
**********
Ulga związana ze zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat …
Osoby, które nabyły nieruchomość do dnia 31 grudnia 2006 roku i zbywają je przed upływem pięciu lata obowiązuje podatek dochodowy – mogą skorzystać jednak z ulgi. Wg. przepisów osoby takie chcące skorzystać z ulgi musiały wydatkować pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat na terenie Polski. Jednakże Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dn. 4 listopada 2009 roku uznał, że z art. 18 TWE wynika, że każdy obywatel ma prawo do swobodnego przemieszczania się i przebywania na terytorium państw członkowskich UE. Uznał też że żaden przepis krajowy nie może naruszać fundamentalnych reguł prawa wspólnotowego. WSA powołał się na wyrok ETS z 26 października 2006 roku, który rozpatrywała analogiczną sytuację i jednocześnie uznał, że prawo krajowe Portugalii, uzależniając zwolnienie podatkowe od reinwestowania uzyskanych pieniędzy tylko na terenie swojego kraju narusza zasady prawa wspólnotowego. Oznacza to, że od 01.05.2004 roku pieniądze te możemy wydatkować na inne cele mieszkalne również na terenie UE.
**********
Gmina nie może nałożyć renty planistycznej …
Jeżeli zbycie nieruchomości miało nieodpłatny charakter, gmina nie może naliczyć renty planistycznej. Pobranie takiej opłaty jest możliwe tylko wtedy gdy właściciel uzyska korzyści ze zbycia działki. W swoim wyroku WSA podkreślił, że pojęcie zbycia nieruchomości od którego ustawa uzależnia powstanie obowiązku zapłaty renty planistycznej, nie może być rozumiane tak jak np. w kodeksie cywilnym. Celem wprowadzenia obowiązku zapłaty renty planistycznej było bowiem podzielenie się przez właściciela nieruchomości zyskiem, który osiągnął na skutek zbycia nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie MPZ (sygn. akt II SA/GI 173/10)
źródło: Fagora.pl