Przegląd orzecznictw z zakresu nieruchomości.
Poniżej prezentujemy wybrane subiektywnym okiem, ciekawe orzeczenia z ww. zakresu wydane w danym roku kalendarzowym. Lektura pomoże w znalezieniu orzeczenia lub stanowiska organu, które umożliwią przygotowanie dodatkowych argumentów w rozmowach czy zapisów w dokumentach – pozwala to zaoszczędzić czas i jest cenną wskazówką przy podejmowaniu decyzji lub w rozmowach z klientami.
Najem lokalu może być usługą nie złożoną, nie obejmującą dostawy do nieruchomości mediów. Wynajmujący lokal użytkowy może refakturować ich koszty na podnajmującego z właściwą dla nich stawką VAT. Taki wyrok wydał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach.
Podatnik zawarł umowy najmu, w których w stawkach czynszowych za użytkowanie lokalu nie wkalkulował stawek za zużyte media, przewidując odrębny sposób ich rozliczenia.
Po otrzymaniu faktur od dostawców mediów z obciążeniem za zużycie energii elektrycznej i cieplnej, wody, odprowadzanie ścieków, refakturował je na najemcę z taką samą, właściwą dla nich stawką VAT. Izba Skarbowa zakwestionował takie postępowanie, uzasadniając, że najmujący może ponosić koszty za eksploatację nieruchomości i zużyte media oddzielnie i niezależnie od naliczonego czynszu tylko w przypadku, gdy zawrze odrębną umowę z dostawcą tych usług.
I jeśli takich umów nie posiadał, to podpisana przez niego umowa najmu jest usługą złożoną składającą się z różnych świadczeń.
Mając to na uwadze najemca powinien wystawić fakturę ze stawką VAT właściwą dla usług najmu, a podstawa opodatkowania powinna obejmować także koszty dostawy mediów.
Taką interpretację IS uchylił WSA w Gliwicach, który stwierdził, że jeśli wynajmujący nie ma obowiązku korzystania z mediów (również też z korzystania z mediów dostarczanych przez podmiot wynajmujący lokal), to nie może być to traktowane jako element składowy umowy najmu. Uzasadniając wyrok sąd powołał się na wyrok TS UE z 17 stycznia 2013 r. (w sprawie C-244/11, BGŻ Leasing).
Kwestia sposobu rozliczenia za media może spotkać się z różnymi opiniami Izb Skarbowych, z uwagi na fakt, iż szczególne znaczenie ma możliwość refakturowania poniesionych kosztów z właściwą dla danej usługi stawką VAT usług dostawy wody i odprowadzania ścieków, gdyż opodatkowane są obniżoną 8-procentową stawką podatku.
Wynajmujący może wystawić najemcy, w zależności od zawartej umowy:
- dwie faktury VAT, jedną za usługę najmu, drugą, na której zawiera koszty poniesione na zużyte media, za zastosowaniem właściwych stawek VAT;
- jedną fakturę VAT za najem lokalu i dostawę mediów kompleksowo, z zastosowaniem stawki VAT właściwej dla usługi najmu.
Wyrok WSA w Gliwicach z 11 lutego 2014 r., sygn. akt III SA/G1 1765/13
MF złożyło odwołanie od wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego, które to zostało uwzględnione. W uzasadnieniu NSA powołał się na wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 grudnia 1993 r. (sprawa Lubbock Fine & Co., sygn. C-63/92). Z którego wynika, że należne odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego przed okresem na jaki została ona zawarta stanowi czynność podlegającą VAT. NSA uzasadnił, że jeśli zawarta umowa podlegała VAT i wynikała z prowadzonej działalności gospodarczej, to również wypłacone za jej zerwanie przed terminem odszkodowanie jest opodatkowane, ponieważ stanowią integralną całość.
Wyrok jest prawomocny.
Wyrok NSA z 7 lutego 2014 r., sygn. I FSK 1664/12.
***
Izba skarbowa dokonała interpretacji na niekorzyść kobiety. Przytoczyła art. 908 par. 1 kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który mówi, że umowa dożywocia ma charakter odpłatnej umowy wzajemnej i wskazała, że w zamian za przekazanie lokalu córce i zięciowi kobieta otrzyma od nich wiele dożywotnich świadczeń, w tym możliwość dalszego mieszkania, wyżywienia, itp. Powinna więc ustalić swój przychód z tego tytułu i zapłacić należny podatek.
Tę interpretację uchylił WSA w Olsztynie, wskazując, że z art. 217 konstytucji wynika, że wszelkiego rodzaju obowiązki podatkowe muszą wynikać z ustawy, a ponieważ w ustawie o PIT nie określone zostało w jaki sposób osoba, która przekazała dom lub mieszkanie innej osobie w zamian za prawo dożywotniego w nim mieszkania ma ustalić wartość otrzymanych świadczeń i jeśli w związku z tym nie może określić, jak wysoki uzyska z tego tytułu przychód, to nie powinien płacić od tego podatku.
Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z tym wyrokiem.
Wyrok jest prawomocny.
Wyrok NSA z 25 lutego 2014 r., sygn. akt II FSK 211/12.
***
Z ulgi może skorzystać podatnik, który sprzeda nieruchomość, a następnie w ciągu dwóch lat, przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
Kobieta, chcąc upewnić się, czy w takiej sytuacji musi zapłacić należny podatek, wystąpiła do Izby Skarbowej o interpretację zapisów podatkowych. Izba odpowiedziała negatywnie, twierdząc, że ulga mieszkaniowa przysługiwałaby jej wtedy, gdyby pieniądze wydała na remont domu, na który posiadałaby akt własności. Taką interpretacje zapisów uchylił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, który stwierdził, że kobieta może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nawet jeśli w czasie, gdy ponosiła wydatki na modernizację domu nie była jeszcze jego prawnym właścicielem. Dla WSA liczył się fakt pozostawania w tym domu w czasie dwóch lat od sprzedaży mieszkania.
Wyrok NSA z 25 lutego sygn. akt II FSK 94/12.
Kupujący złożył do sądu wniosek o przedłużenie o 30 dni terminu płatności. Sąd przychyli l się do prośby i wysłał kupującemu wezwanie do zapłaty w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, jednak pod rygorem utraty rękojmi i wygas´nięcia skutków przybicia. Orzeczenie zostało doręczone kupującemu w dniu 21 grudnia 2012 r., natomiast kwota wpłynęła do depozytu sądowego w dniu 22 stycznia 2013 r., co skutkowało orzeczeniem przez sąd wygas´nięcie skutków przybicia, stwierdził przepadek re?kojmi oraz zwrócił kupującemu kwotę 50 tys. zł. Zdaniem sądu termin 30 dni na zapłatę powinien byc´ liczony od dnia następnego po dniu doręczenia, tj. od dnia 22 grudnia i upływał w dniu 20 stycznia, z uwagi na fakt, że był to dzień wolny od pracy, terminu upływał w dniu 21 stycznia. Kupujący odwołał się od decyzji sądu przekonując, że wpłaty dokonał w dniu 21 stycznia, czyli w terminie.
Sąd Najwyższy w rozstrzyganej sprawie przyjął takie samo uzasadnienie, uznając, że kupujący dokonał zapłaty w terminie.
Uchwała Sądu Najwyższego z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 99/13
***
Sąd Najwyższy orzekł, że jeżeli w takim przypadku sąd nie postanowił o zapisie windykacyjnym, to uczestnik postępowania może wystąpić z odrębnym wnioskiem o stwierdzenie nabycia przedmiotu. Orzekł również, że skuteczność zapisu windykacyjnego podlega ocenie na podstawie prawa obowiązującego w chwili śmierci spadkodawcy.
Uchwała Sądu Najwyższego z 7 lutego 2014 r., sygn. akt III CZP 95/13.
Nawet jeśli grunt jest sklasyfikowana jako rolny, nie można skorzystać ze zwolnienia PIT dla gruntów rolnych jeśli sprzedaż działki jest pod zabudowę mieszkaniową. Tak rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie sprzedaży części odziedziczonego gospodarstwa rolnego.
Podatnik w 2007 roku nabył grunty sklasyfikowane jako orne. Wójt gminy w 2010 roku wydał decyzję o warunkach zabudowy, na mocy której działki zostały przeznaczone pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową. W tym samym roku działka została sprzedana. Kupujący ustnie oświadczyli, iż planują na zakupionym gruncie zbudować dom, bez zmiany przeznaczenia gruntu, który cały czas był sklasyfikowany w ewidencji gruntów jako użytki rolne będące częścią gospodarstwa rolnego.
W tej sytuacji podatnik uznał, że nie musi płacić PIT od uzyskanego dochodu ze sprzedaży działki, ponieważ przysługuje mu ulga z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.). Powyższy zapis zwalnia od podatku przychody ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Jednakże przepis zastrzega, że zwolnienie nie obowiązuje w przypadku zbycia gruntów, które w związku z tą transakcją utraciły charakter rolny. Ponieważ sprzedana działka w ewidencji gruntów sklasyfikowana była jako orna, to podatnik uznał, iż wymogi ustawowe zostały spełnione, aby móc skorzystać z ulgi.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, który wydał w tej sprawie interpretację podatkową uznał, iż podatnik nie ma prawa do zwolnienia, gdyż sprzedana działka utraciła charakter rolny. Bez znaczenia jest to, że w ewidencji gruntów nie została zmieniona jej kwalifikacja użytkowa. W ocenienie organu podatkowego przepis ustawy o PIT, na który powołał się podatnik, daje preferencje osobom, które sprzedają nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, ale tylko wtedy gdy nabywający będą użytkować te nieruchomości bez faktycznej zmiany rolnego charakteru gruntów.
Wojewódzki Sąd Administracyjny podzielił opinię Dyrektora Izby Skarbowej. Ulga podatkowa nie przysługuje również w sytuacji gdy sprzedawane grunty leśnie lub rolne zostały przeznaczone na inne cele.
Powyższe rozstrzygnięcie utrzymał w mocy Naczelny Sąd Administracyjny.
Wyrok jest prawomocny.
Wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 199/12.
***
Odsetki za zwłokę w wypłacie odszkodowania zwolnionego z podatku również objęte są ulgą
Podatnik w latach 80 ubiegłego wieku odziedziczył nieruchomość rolną położoną na terenie Warszawy. Nieruchomość ta zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona na cele publiczne, co stało się podstawową do jej wywłaszczenia. Sąd powszechny w 2009 roku wydał wyrok, w którym zobowiązał miasto do wykupu nieruchomości (przymusowy wykup wynika z art 112 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Ustawa nakazuje zapłatę w terminie 6 miesięcy. Ponieważ miasto nie przelało pieniędzy właściciel zażądał zapłaty odsetek w związku z opóźnieniem. Sąd zasądził odsetki. Główna kwota odszkodowania była zwolniona z podatku zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), jednakże podatnik miał wątpliwości czy zasądzone odsetki również będą podlegały zwolnieniu. Minister finansów uznał, że odsetki są opodatkowane, ponieważ nie zwalnia ich z tego żaden przepis. Zdaniem ministra jest to przychód z innych źródeł, który powinien być obciążony podatkiem.
WSA w Warszawie, do którego trafiła sprawa uchylił interpretację ministra. NSA oddalił skargę kasacyjną ministra. Wskazał, iż w przypadku jeśli kwota główna odszkodowania jest zwolniona z podatku, to również wolne są od niego odsetki. Obecnie obowiązujące regulacje nie odnoszą się do opodatkowania odsetek od odszkodowania.
Wyrok jest prawomocny.
Wyrok NSA z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 289/12.
***
Podatek od nieodpłatnej służebność osobistej mieszkania
Bracia w ramach darowizny otrzymali mieszkanie od ojca. Ustanowili na rzecz ojca oraz matki służebność osobistą nieruchomości. Matka nie była obecna przy zawarciu aktu notarialnego i ustanowienie służebności w jej przypadku nastąpiło w wyniku jednostronnego oświadczenia woli. W ocenie urzędu skarbowego kobieta powinna była złożyć odrębne zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych, aby móc skorzystać ze zwolnienia podatkowego dla członków najbliższej rodziny przewidzianego w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.). Ponieważ tego nie zrobiła zostało wszczęte wobec niej postępowanie podatkowe. Podatniczka złożyła zeznanie, w którym określiła wartość służebności oraz poinformowała urząd skarbowy, że o ustanowionej służebności dowiedziała się dopiero w dniu otrzymania postanowienia o wszczęciu postępowania podatkowego. W wyjaśnieniu podała, że rodzina nie informowała jej o akcie notarialnym i ustanowionym na jej rzecz prawie z uwagi na jej poważną chorobę nowotworową oraz faktu, że służebność nic w jej życiu nie zmieniła: zamieszkiwała i cały czas mieszka w tym samym miejscu. Oświadczenia w tej sprawie złożyli również jej synowi oraz mąż. Złożone wyjaśnienia nie przekonały urzędu, który nakazał kobiecie zapłatę podatku. Również odwołanie do izby skarbowej nie odniosło skutku.
WSA w Poznaniu, który rozpatrzył sprawę uchylił niekorzystne dla podatniczki decyzje organów skarbowych. Zgodnie z art. 4a ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwolnienie dla członków najbliżej rodziny może być zastosowane również po upływie pierwotnego terminu na zgłoszenie. Ulga przysługuje, jeżeli podatnik powiadomi urząd, nie później niż w terminie 6 miesięcy (do 2009 r. obowiązywał termin miesiąca) od dnia, w którym dowiedział się o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych, oraz uprawdopodobni fakt, że z opóźnieniem powziął wiedzę na ten temat. W ocenie sądu ustawodawca z rozmysłem dopuścił środek dowodowy mniej pewny – w postaci uprawdopodobnienia, aby ułatwić podatnikowi skorzystanie z całkowitego zwolnienia podatkowego. Sąd uznał, iż w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy organy podatkowe nie powinny one unikać przesłuchania świadków czy nawet podatnika.
Rozstrzygnięcie to utrzymał w mocy NSA, oddalając skargę kasacyjną izby skarbowej.
Wyrok NSA z 23 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 3383/13.