Dla pewności można podpisać umowę najmu okazjonalnego, ale trzeba spełnić warunki określone w ustawie
Rzekomy właściciel mieszkania ulatnia się z zaliczką. Lokator nie płaci czynszu i zadłuża mieszkanie – jak uniknąć takich sytuacji i bezpiecznie wynająć mieszkanie?
– Bezpieczny wynajem wymaga odpowiedniego podejścia obu stron transakcji – wyjaśnia Leszek Hardek, wiceprezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Pomorza i Kujaw, przewodniczący Komisji Etyki Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, członek zarządu PFRN. -Wynajmujący, właściciel powinien przede wszystkim udokumentować tytuł prawny do lokalu, wylegitymować się dokumentem tożsamości, że jest osobą za którą się podaje, czyli właścicielem, poinformować, czy jest jedynym właścicielem czy są współwłaściciele. Jeśli są, wtedy oni też powinni podpisać umowę najmu. Należy sprawdzić czy lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich, czy nie ma np. zawartej jakiejś innej umowy najmu, czy nie są zameldowane osoby trzecie. Właściciel powinien również przynajmniej złożyć oświadczenie, że nie toczy się żadne postępowanie egzekucyjne na lokalu (można to też sprawdzić w dziale III księgi wieczystej – jeśli KW istnieje). Z kolei najemca musi wylegitymować się dokumentem tożsamości, że jest osobą za którą się podaje.
Konstruowanie umowy
W samej umowie powinno się zwrócić uwagę na dodatkowe zapisy, takie jak:
– możliwość i zasady podwyższania czynszu
– zwroty ewentualnych nakładów
– zwrot kaucji
– kto ma zamieszkiwać mieszkanie
– Oczywiście konieczne jest określenie elementów istotnych umowy, takich jak strony, przedmiot, cena oraz sposób i termin płatności – zaznacza Leszek Hardek. – Wszystkie sprawy związane z niepłaceniem lub nieopuszczeniem lokalu reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Należy jednak zwrócić uwagę, że ustalenie innych warunków niż przewiduje to ustawa może w razie sporu zostać uznane za przekroczenie „swobody zawierania umów” i wtedy taki zapis będzie nieskuteczny. Dla pewności (większego bezpieczeństwa) można podpisać umowę najmu okazjonalnego, ale trzeba spełnić dodatkowe warunki określone w ustawie.
Umowa najmu okazjonalnego
W myśl ustawy, „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”. Kluczowym zapisem jest tutaj notarialne oświadczenie przyszłego najemny, w którym zobowiązuje się do wyprowadzki z mieszkania we wskazanym przez właściciela terminie. Gwarancją dla najemcy, że po eksmisji nie wyląduje na bruku, ma być wskazanie lokalu, który na wypadek takiej sytuacji zajmie. Pisemną zgodę, najlepiej skonstruowaną u notariusza, musi w tej sytuacji przedłożyć właściciel rzeczonego lokalu. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Osoba, która nie zechce skorzystać z tego typu umowy, nadal może wynajmować lokal na wcześniejszych zasadach. Musi się jednak liczyć z tym, że dużo trudniej będzie jej się pozbyć niechcianego lokatora. Dokona tego dopiero po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego, z kolei eksmisji komornik może dokonać wyłącznie do lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia.
– Przepisy ustawy ochronie praw lokatorów nie obejmują wynajmu mieszkań gdzie stroną umowy jest podmiot, czyli firma – dodaje Leszek Hardek wtedy stosujemy przepisy Kodeksu Cywilnego
Zminimalizować ryzyko
Jak mówi Marek Kiełpikowski, właściciel biura pośrednictwa nieruchomości Arenda, to właściciel mieszkania ponosi większe ryzyko zawierając transakcję.
– Stosując pewne proste zasady możemy ograniczyć ryzyko związane z wynajmem – przekonuje Marek Kiełpiński. – Właściciel daje do używania majątek, czyli mieszkanie, który wart jest powyżej 100 tysięcy złotych. Dlatego przed podpisaniem umowy najmu właściciel powinien spotkać się z przyszłymi lokatorami i zapytać wprost, czy stać ich na opłaty, czy pracują, jak długo planują mieszkać? Taka rozmowa stanowi swoisty test dla lokatora – jeśli ktoś, kto nie udziela odpowiedzi lub „kręci” traci wiarygodność i odwrotnie. Ktoś kto nie ma nic do ukrycia może wzbudzić zaufanie i sympatię wynajmującego. Kolejną ważną sprawą jest zawieranie umowy w formie pisemnej, najlepiej na czas określony. Bydgoskie biura meldunkowe potrafią zameldować lokatora z umową na czas nieokreślony na stałe i to bez pytania właściciela!.
Właściciel biura Arenda sugeruje, by ograniczać możliwość nierzetelności lokatora.
– Ustalić termin opłaty najmu z góry, samemu pobierać od lokatora należności wobec administracji i za media – radzi. – Mieliśmy przypadek lokatora, który w książeczce opłat spółdzielni podrabiał pieczątki i narobił długów wobec administracji. Kolejną ważną sprawą jest opodatkowanie przychodów z najmu. Można obecnie wybrać niska stawkę ryczałtową i uniknąć groźby, iż uciążliwy lokator postraszy właściciela donosem do urzędu skarbowego. Ważne, by nie żądać wygórowanej stawki najmu. Drogie mieszkania mają więcej przestojów, lokatorzy szukają i uciekają do tańszych podobnych lokali. Dlatego lepiej mieć konkurencyjną stawkę i zadowolonego lokatora na dłużej. Istotne jest ubezpieczenie mieszkania od ognia, zdarzeń losowych i zalania – tak na wszelki wypadek. Na koniec jeszcze parę uwag dla lokatora. Trzeba mieć pewność, że oferujący jest właścicielem lub pełnomocnikiem właściciela. Do historii przeszedł już niedawny przypadek z Fordonu, gdzie oferujący żądał niebywale niskiego czynszu, ale pod warunkiem zapłaty za rok z góry. W efekcie okazało się, że nie ma prawa do lokalu. Warto zaznaczyć, by ewentualne wizyty właściciela miały miejsce po uprzednim uzgodnieniu telefonicznym. Spotkaliśmy się z przypadkiem panie, która co niedziela wracając z kościoła „nawiedzała” swoich lokatorów.
– Oprócz referencji, istotnym elementem są wyciągi z kont potwierdzające stałość zatrudnienia i otrzymywania regularnie wynagrodzenia. Ten zestaw informacji daje szeroką wiedzę wynajmującemu i jednocześnie odstrasza nieuczciwych najemców od prób oszustwa. Na naszym rynku na dzień dzisiejszy najem okazjonalny, który zostaje potwierdzony przez notariusza jest najbardziej skutecznym mechanizmem, dającym jasne rozwiązania wynajmującym w przypadku uciążliwych lokatorów – mówi Kacper Klamra reprezentujący Rezydent Nieruchomości.