Zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat i zadatek a prawo "podatkowe" ...
 
Do końca 2011 roku osoby fizyczne sprzedającenieruchomość przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia będą "żyli w świecie" trzech różnych podatków, które mogą ich obowiązywać. Informacja ta wydaje się być niewiarygodna. Jednak tak jest naprawdę ! Zbywający nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia zobowiązani są zapłacić podatek. Jakiej wysokości i z jakiej ulgi będą mogli skorzystać to wszystko zależy od daty nabycia nieruchomości:
  • 10% zryczałtowany podatek od przychodu, jeśli nieruchomość została nabyta przed 01.01.2007
  • 19% podatek od dochodu, jeśli nieruchomość została nabyta pomiędzy 01.01.2007 a 31.12.2008
  • 19% podatek od dochodu dla osób, które nabyły nieruchomość po 01.01.2009
Jak oblicza się okres 5 lat ? Okres ten liczymy pełnymi latami kalendarzowymi. Nie ma znaczenia dzień i miesiąc nabycia nieruchomości a jedynie rok. Czyli dla nieruchomości nabytej np. w 2008 roku, bez podatku będzie można ją sprzedać najwcześniej 01.01.2014 roku.
 
Wymieniony powyżej podatek w I „systemie” podatkowym nie będzie występował, jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny. Należy jednak zwrócić uwagę czy spadkobierca nie był zwolniony z podatku od spadku i darowizn, ponieważ możemy mieć do czynienia z ewentualną zapłatą podatku, z którego zostało się zwolnionym. Tutaj także nasz podatnik może skorzystać z ulgi podatkowej pod warunkiem, że otrzymane pieniądze przeznaczy na inne „cele mieszkaniowe” w ciągu 2 lat. Ważnym jest aby fakt ten zgłosić w US w ciągu 14 dni od daty zbycia nieruchomości. Dotychczas przeświadczeni byliśmy, że pieniądze te można wydać na terenie Polski. Tak stanowiło prawo i interpretacja Ministra Finansów. Pogląd ten jednak uległ zmianie po orzeczeniu sądu, który stwierdził, że od momentu wejścia Polski do UE przepis ten jest niezgodny z przepisami unijnymi, co oznacza, że dla nieruchomości nabytych po 01.05.2004 pieniądze otrzymane ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat można również wydać w krajach unijnych. Jeśli natomiast nie wydamy wszystkich otrzymanych ze sprzedaży kwot, US naliczy od nich odsetki licząc od dnia zawarcia umowy sprzedaży.
 
II system podatkowy obowiązuje jedynie dla nieruchomości nabytych w ciągu 2 lat tj. 2007-08. W tym systemie podatnik może skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej. Wystarczy, aby był kiedykolwiek prze zbyciem przez okres jednego roku zameldowany na przedmiotowej nieruchomości a nie będzie musiał płacić podatku. Niestety ulga ta nie jest korzystna dla osób zbywających np. działkę czy nieukończony dom, ponieważ z przyczyn oczywistych podatnik nie mógł tam być zameldowany. Istotną różnicą pomiędzy I a II systemem podatkowym jest brak stosowania zwolnienia z podatku dochodowego w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku lub darowizny.
 
III system podatkowy od II różni się tylko możliwą do zastosowania ulgą. Ulga ta jest bardzo podobna do tej z I systemu podatkowego.
 
Oczywiście sprawa się jeszcze bardziej skomplikuje, jeśli sprzedawać będziemy np. dom stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności wybudowany na działce oddanej w użytkowanie wieczyste. Tutaj mogą się pojawić dwa różne podatki. Jednak największe problemy występować mogą, jeśli wyżej opisany dom nie jest ukończony lub nie posiada odbioru końcowego (zgłoszenia do użytkowania). Wtedy US nakłady może opodatkować wg. normalnej skali podatkowej stosowanej dla podatku dochodowego (w niektórych przypadkach może on sięgnąć 32%).

Kolejnym przychodem podlegającym opodatkowaniu może być zadatek. Jeśli sprzedający otrzyma od kupującego zadatek i z winy kupującego nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, (jeśli nie zostało to inaczej uregulowane w umowie przedwstępnej) to zadatek nie podlega zwrotowi. W tedy nasz sprzedający zadatek ten winien wykazać w rocznym rozliczeniu i ujawnić go jako przychód. Podobnie ma się sytuacja, jeśli to z winy sprzedającego nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży i zwróci on kupującemu podwójną kwotę otrzymanego zadatku. Nasz kupujący powinien w rozliczeniu rocznym ujawnić, jako przychód połowę kwoty otrzymanej od sprzedającego. Swoją drogą, ciekawe ile osób o tym pamięta ….   
 
Leszek A. Hardek
DRN, pośerednik i zarządca nieruchomości
wiceprezes SPONPK, przewodniczący komisji etyki PFRN
Nieruchomości CH Beck - maj/2010
 
 
 

SPON Pomorza i Kujaw
85-104 Bydgoszcz, ul. Batorego 2|tel./fax.: (+48) 52 321.09.75; gsm: (+48) 600 99.44.98 - biuro czynne od 11.00 - 15.00
Copyright © 1999-2009 SPONPK - Wszelkie prawa zastrzeżone
wykonanie serwisu: Arat Media